جستجو

ارسال مقاله

آر اس اس پایگاه

پنل کاربران

نام کاربر :  
رمز عبور :  
 
عضویت
رمز را فراموش کردید ؟

جدید ترین مطالب

بازدید کنندگان عزیز میتوانند برای دریافت مقالات بیشتر به آدرس www.3law.ir مراجعه نمایند.

بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده

بازدیدها: 3217 نویسنده: ستار شیرویی تاریخ: 24 آذر 1392 نظرات: 0

بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده (بخش دوم و پایانی)
در مبحث گذشته دیدیم که قرارداد انتقال مالکیت زمان بندی شده (تایم شر) با هیچ یک از عقود معین هماهنگی ندارد و لذا نمی توان آن را در زمره عقود معین قرار داد. البته به این نکته نیز اشاره کردیم که این قرارداد را مانند هر قرارداد دیگری می توان از طریق عقد صلح منعقد کرد چرا که عقد صلح، قالبی است گسترده برای قراردادهای گوناگون و متنوع.
در این مبحث به دنبال پاسخ به این سؤالیم که آیا قرارداد تایم شر را می توان بدون آنکه در یکی از عقود معین جای گیرد معتبر و صحیح دانست؟ به عبارت دیگر آیا تحت عنوان یک عقد عرفی و قرارداد عقلایی که در میان مردم رواج دارد می توان راهی برای مشروعیت آن یافت؟ در دو گفتار به بررسی موضوع می پردازیم:

 

گفتار اول : اشاره ای به مبانی اصل آزادی اراده در فقه (بحثی مختصر درباره اعتبار قراردادهای نامعین)
در میان فقیهان شیعه همواره این بحث مطرح بوده است که آیا برای تشخیص مشروعیت یک قرارداد باید نص خاصی بر آن وجود داشته و مشروعیت و اعتبار آن از ناحیه شارع تصریح شده باشد یا آنکه علاوه بر عقود معین که نام آنها در فقه آمده است به طور کلی قراردادهای عقلایی، مشروعیت و اعتبار دارد؟ گروه زیادی از فقها ـ به ویژه متقدمین ـ قایل به توقیفی بودن عناوین عقود و معاملات شده و اعتبار قراردادها را تنها در قالب عقود معین پذیرفته اند، به عنوان مثال شهید ثانی در مورد علت بطلان عقد مغارسه [1] می فرماید: "ان عقود المعاوضات موقوفڑ علی اذن الشارع و هی منتفیڑ هنا". [2] مؤلف کتاب مفتاح الکرامه پس از نقل اجماع فقها بر بطلان مغارسه می فرماید: "و حجڑ المعظم ان عقود المعاوضات موقوفه علی اذن الشارع و هی منتفیڑ هنا".[3]
صرف نظر از مباحثات نظری که میان فقها و حقوقدانان وجود دارد ماده 10 قانون مدنی، اصل آزادی قراردادی را مورد تأکید و تأیید قرار داده، مقرر می دارد: "قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند در صورتی که خلاف صریح قانون نباشد نافذ است". بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده را باید به عنوان اصلی مسلم و پذیرفته شده تلقی کرد و لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر سرنوشت پیمان های ایشان است.[4] مهم ترین نتیجه اصل آزادی اراده آن است که اشخاص می توانند قراردادهای خود را زیر هر عنوان که مایل باشند منعقد ساخته، نتایج و آثار آن را به دلخواه معین کنند. بنابراین پیش بینی نهادهای حقوقی و عقود معین در فقه و قانون بدان معنا نیست که اشخاص ناچار باشند یکی از قالب های پیش ساخته قراردادی را برای هر پیمان برگزینند. [5]
بر این اساس از آنجا که موضع قانون مدنی و نظام حقوقی ایران در قبال اصل آزادی قراردادی روشن و بی ابهام است نیازی به بحث اساسی در این رابطه دیده نمی شود ولی اشاره به مبانی این اصل در فقه برای استحکام و تقویت بحث، لازم به نظر می رسد.
مهم ترین دلیلی که طرفداران اصل آزادی قراردادی در فقه بدان تمسک کرده اند آیه اول سوره مائده است. خداوند متعال در این آیه می فرماید: "یا ایهاالذین آمنوا اوفوا بالعقود..." عقد به گفته بعضی از لغویین به معنای مطلق عهد [6] به عقیده بعض دیگر به معنای عهد مؤکد و وثیق است[7] و به هر حال شامل معاملات و قراردادها می شود. بنابراین مفاد آیه این است که وفای به هرچه عرفاً عنوان عقد بر آن صادق است واجب می باشد[8] معنای وفا به عقد عبارت است از عمل بر طبق مقتضای آن. [9] با توجه به عموم آیه شریفه نسبت به همه عقود و قراردادها می توان چنین استنباط کرد که هر قراردادی که در عرف مصداق عقد دانسته شود معتبر و لازم الوفا می باشد. [10] علاوه بر فقیهان معاصر در میان فقهای گذشته نیز می توان کسانی را یافت که تمسک به عمومات را برای اثبات صحت و اعتبار قراردادهای نامعین مجاز دانسته اند به عنوان مثال مرحوم محقق اردبیلی در مورد عقد مغارسه بر این اعتقاد است که اگر اجماع علما بر بطلان آن نبود، این امکان وجود داشت که به مقتضای عمومات ادله، به صحت عقد مغارسه حکم داد. [11]
اگرچه فقهای متقدم به اصل آزادی اراده به دیده تردید می نگریستند اما فقهای معاصر عموماً به آن متمایل شده و آن را پذیرفته اند به عقیده اینان، عناوین عقود، توقیفی نیست چون شارع مقدس در معاملات طریقه خاصی را اختراع نکرده و نقش شارع در مورد معاملات، نقش امضایی است یعنی معاملات رایج بین مردم را امضا نموده است. به بیان دیگر "شرع مقدس در زمینه معاملات، حقیقت جدیدی نیاورد جز امضای آنچه نزد عرف و عقلا متداول می باشد و با جمله "اوفوا بالعقود" تمامی آنچه که نزد مردم و در عرف بازار رواج دارد را مورد امضا قرار داده و صحه گذارده است (البته با در نظر گرفتن شرایطی که تفصیل آن در جای خود آمده است)[12] دلالت آیه فوق بر اعتبار و لزوم مطلق قراردادها از سوی برخی از فقها مورد تردید و اشکال قرار گرفته است و از آنجا که ما در این مختصر به دنبال طرح مفصل این بحث نیستیم از ذکر آن خودداری می کنیم. [13]
به هر تقدیر، اصل آزادی اراده در میان فقهای معاصر مورد پذیرش قرار گرفته و این فقیهان برای اثبات مشروعیت و اعتبار قراردادهای نامعین بدان تمسک کرده اند که به عنوان مثال به دو نمونه اشاره می شود:
  1. قرارداد بیمه: یکی از قراردادهای نو پیدا که در دهه های اخیر مطرح شده و رواج یافته است قرارداد بیمه می باشد. رواج این قرارداد، فقها را در مقابل این سؤال قرارداد که آیا چنین قراردادی می تواند مشروعیت و اعتبار داشته باشد یا خیر؟ تلاش اولیه فقها بر این بوده که این قرارداد را به نحوی در یکی از عقود معین و شناخته شده بگنجانند و بر همین اساس آن را از مصادیق صلح، هبه معوض یا ضمان دانسته اند. اما غالب فقهای معاصر، عقد بیمه را عقدی مستقل دانسته و برای اثبات مشروعیت و اعتبار آن به عمومات ادله استناد کرده اند. امام خمینی (ره) می فرماید: "الظاهر ان التأمین عقد مستقل و ماهو الرایج لیس صلحاً و لاهبڑ معوضڑ بلا شبهه..." [14]
    محقق دیگری در این رابطه می نویسد: " لو قلنا بانه عقد مستقل کسایر العقود لاشتماله علی جمیع ما یعتبر فی العقد من الارکان و الشرایط ... فیشمله کل ما یدل علی صحڑ العقود من العمومات "اوفوا بالعقود" "و تجارڑ عن تراض" و "الناس مسلطون علی اموالهم" "و المؤمنون عند شروطهم" و لا یضر کون التأمین امراً مستحدثاً فی شمول العمومات لعدم اختصاصها بما کان معهوداً فی زمن الشارع و عدم کون عناوین العقود توقیفیه"[15]
    مؤلف کتاب المسائل المستحدثه نیز درباره قرارداد بیمه می نویسد: "و لولم یتم ما ذکرناه من تطبیق عند التأمین علی واحدڑ من المعاملات المعهودڑ فنقول انه عقد مستقل مرکب من الایجاب و القبول علی مامر تقریبه و علیه فیشمله عمومات امضاء المعاملات کقوله: "لا تأکلوا اموالکم..." و قوله تعالی: "یا ایهاالذین آمنوا اوفوا بالعقود..." و تخصیصها بالعهود و العقود التی کانت متعارفڑ فی زمن صدورها بلاوجه بعد کونها متضمنڑ لبیان الحکم الخالد الباقی فی جمیع الاعصار و کونها من قبیل القضایا الحقیقیه".[16]
  2. تقسیم: در مورد ماهیت تقسیم در میان فقها اختلاف نظر وجود دارد. برخی، تقسیم مال مشاع را به دلیل آنکه در آن، دو مال مبادله می شود نوعی بیع دانسته اند ولی غالب فقها آن را معامله ای جدای از بیع دانسته اند. به نظر این عده، تقسیم، معامله ای مستقل از عقود معین است و دلیل اعتبار آن، عمومات و اطلاقاتی است که در باب معاملات می توان بدان تمسک کرد. به عنوان نمونه آیت الله تبریزی در این باره می نویسد: "ان القسمڑ عقد مفاده تعیین الحصص فی البعض المعین من المال المشترک و لاتدخل فی البیع... و یکفی فی مشروعیڑ القسمڑ و لزومها بعدما علیها سیرڑ العقلا و بنائهم فی المال المشترک قوله عزّ من قائل: "اوفوا بالعقود" حیث المراد بالعقد العقد و الالتزام و لو بنحو المشدود"[17]
گفتار دوم ـ ارکان و آثار قرارداد انتقال مالکیت زمان بندی شده (تایم شر)
در مباحث گذشته بیان شد که قرارداد تایم شر یا انتقال مالکیت زمان بندی شده را باید قراردادی مستقل از عقود معین دانست و با توجه به ماده 10 قانون مدنی و نیز اصل آزادی قراردادها در فقه می توان صحت و نفوذ آن را اثبات نمود. در این گفتار به بیان ارکان و آثار این قرارداد می پردازیم.
الف ـ ارکان و ویژگی های قرارداد تایم شر
چنانکه در مقدمه این نوشتار مذکور افتاد، در قرارداد تایم شر، مالک عین، مالکیت آن را به چند نفر انتقال می دهد، به گونه ای که در یک دوره مشخص ـ مثلاً یک ساله ـ هر کدام از این افراد در مدت زمان معین و محدودی مالک عین مزبور باشند. بر این اساس ویژگی های چنین قراردادی را می توان به شرح زیر برشمرد:
  1. مشخصه اصلی این قرارداد، انتقال مالکیت از مالک به دیگری است. بنابراین آن را باید در گروه قراردادهای تملیکی قرار داد.
  2. در این قرارداد، عین به دیگری تملیک می شود و منافع به تبع عین انتقال می یابد بنابراین گرچه از جهت زمان بندی و مدت دار بودن به اجاره شباهت دارد اما تفاوت در تملیک، باعث تمایز آن از اجاره شده است.
  3. اگرچه در نهایت، عین به چند نفر منتقل می شود اما این بدان معنا نیست که همه آنها به طور موازی و هم زمان مالک عین باشند بلکه در هر زمانی فقط یک نفر مالک آن است و همین مشخصه باعث تفاوت آشکار این قرارداد با بیع مشاع می گردد.
  4. مالکیت هر شخص در حقیقت یک مالکیت موقت و محدود است زیرا عین، هیچ گاه به طور دائمی در مالکیت یک مالک باقی نمی ماند و به طور مرتب از یک مالک به دیگری انتقال می یابد. به عبارت روشن تر، مالکیت هر نفر محدود به دو حدّ زمانی است که پیش از آن، شخص دیگری مالک عین بوده و پس از آن هم عین به مالکیت دیگری وارد خواهد شد.
ب ـ احکام و آثار قرارداد
1 ـ رابطه مالکین با یکدیگر: تردیدی نیست که در قرارداد تایم شر، مال، هیچ گاه بدون مالک نمی ماند چرا که به طور مرتب با انقضاء زمان مالکیت یک مالک، مال به دیگری منتقل می شود و فترتی در این میان وجود ندارد که مال بلامالک بماند.
از سوی دیگر از آنجا که در هر زمان، تنها یک نفر مالک عین می باشد لذا فرض اشاعه در مالکیت نیز نادرست است بنابراین سؤال اساسی در اینجا این است که رابطه چند مالک که به طور زمان بندی شده در یک عین شریک اند چیست؟ مسأله مشابه در باب وقف می تواند راهنمای ما برای پاسخگویی به سؤال فوق باشد.
در باب وقف، هنگامی که مالی بر چند طبقه از موقوف علیهم وقف می شود، عین موقوفه به مالکیت طبقه اول از موقوف علیهم درمی آید و پس از انقضای طبقه اول، در ملک طبقه دوم وارد می شود و به همین ترتیب ادامه می یابد. و همچنین در صورتی که مالی به ترتیب بر زید و فقرا وقف شود به این صورت که ده سال بر زید وقف باشد و پس از آن وقف بر فقرا باشد. در میان فقها این بحث مطرح شده است که رابطه طبقات بعدی موقوف علیهم که الان وجود ندارند و یا وجود دارند ولی به دلیل وجود طبقه قبلی، مالکیت فعلی ندارند با مال موقوفه و طبقه اول چه نوع رابطه ای است؟ تردیدی نیست که طبقات بعدی، در حال حاضر مالکیت فعلی بر مال ندارد چرا که به فعلیت رسیدن مالکیت آنان منوط به انقراض طبقه سابق است.
برخی از فقها همچون شیخ انصاری قائل به ثبوت مالکیت شأنی برای طبقه معدوم شده اند. به عقیده ایشان، طبقه معدوم، دارای اختصاص موقت نظیر اختصاص بطن موجود است که با صیغه وقف، انشاء و ایجاد شده و فقط در تحقق و وجود خارجی از آن متأخر است به عبارت دیگر عین موقوفه در عین حال که ملک فعلی طبقه موجود است، ملک شأنی طبقه دوم نیز می باشد. یعنی واقف بر صیغه وقف، دو نوع مالکیت انشاء نموده است؛ یکی مالکیت فعلی برای طبقه موجود و دیگری مالکیت شأنی برای معدومین. نتیجه این مبنا آن است که اگر عین موقوفه ـ در موارد جواز بیع عین موقوفه ـ فروخته شد، ثمن آن هم همانند مبیع، ملک فعلی طبقه موجود و ملک شأنی طبقه معدوم می باشد. [18]
برخی از فقهای پس از شیخ انصاری، مالکیت شأنی طبقات معدوم را نپذیرفته اند. به عنوان مثال محقق اصفهانی دراین باره می فرماید: معدومین، هیچ گونه حق جعل شده ای از ناحیه شارع ندارند و مالکیت شأنی، یک سنخ خاص از مالکیت نیست بلکه، مالکیت شأنی عبارت است از قابلیت مالکیت و نه چیز دیگر. [19]
در قرارداد تایم شر نیز مالکیت مالکین موقت که به ترتیب، مالک عینی می شوند، همانند طبقات موقوف علیهم است، بنابراین بر مبنای [دیدگاه] شیخ انصاری(ره) می توان در مسأله مورد بحث هم قایل به مالکیت فعلی و مالکیت شأنی گردید؛ به این صورت که مالکین موقت، در زمان مالکیت خود دارای مالکیت فعلی و در غیر آن، دارای مالکیت شأنی هستند. مثلاً اگر فرض کنیم که خانه ای ملک چهار نفر به صورت مالکیت زمانی فصلی باشد، در فصل بهار که فرضاً خانه متعلق به "الف" است، این فرد مالک فعلی خانه بوده و سه نفر دیگر مالکیت شأنی بر آن دارند. اما بنابر مبنای گروه دوم، نمی توان برای مالکین دیگر مالکیت شأنی تصور کرد چرا که به عقیده این گروه، مالکیت شأنی، چیزی جز قابلیت شخص برای مالک شدن نیست. بنابراین در زمان مالکیت فعلی یک مالک، مالکان دیگر حقی در آن مال ندارند.
به نظر می رسد با توجه به ماهیت مالکیت می توان گفت: مالکیت همان گونه که گروه دوم گفته اند قابل تقسیم به دو نوع نیست و بر همین اساس، مالکیت شأنی سنخ خاصی از مالکیت نیست اما بدیهی است که در مالکیت موقت، نمی توان رابطه مالکین دیگر با عین را کاملاً منقطع دانست و عین را ملک طلق مالک موقت به شمار آورد. مالکیت، امری عرفی و عقلائی است و عقلا همان گونه که مالکیت را برای شخص به طور موقت اعتبار می کنند، رابطه دیگر مالکین را هم کاملاً منقطع و منتفی نمی دانند. به عبارت دیگر، اگرچه مال در ملک مالک موقت بوده و مالکین دیگر هیچ گونه مالکیت فعلی و یا شأنی بر آن ندارند اما همچنان، رابطه ای ضعیف و اعتباری بین عین و مالکان دیگر برقرار می باشد همین رابطه ضعیف را اگرچه نمی توان نوعی مالکیت شأنی دانست اما باعث می شود که دایره اختیارات مالک موقت محدود شود که در بحث بعد به آن می پردازیم.
2 ـ حدود اختیارات مالکین
مهم ترین اثر مالکیت آن است که مالک بتواند در ملک خود تصرفات مالکانه بنماید یعنی آزادانه از آن منتفع شود، آن را به انحاء مختلف به دیگران منتقل کند و انتفاعات ممکن را از آن ببرد . حدود اختیارات مالک در مواردی که مال، تنها یک مالک دارد بسی گسترده و وسیع است ولی در جایی که چند نفر نسبت به یک مال حق مالکیت دارند چه به صورت مالکیت عرضی (مانند اشاعه) و چه به صورت مالکیت طولی (مانند تایم شر)، اختیارات مالکان محدود می شود. اما سؤال اصلی در اینجا این است که محدوده اختیارات مالکین موقت در تایم شر چیست؟ پاسخ به این سؤال، تا حدود زیادی بسته به مبانی پیش گفته است.
نتیجه منطقی مبنای اول این است که هر یک از مالکین در زمان مالکیت فعلی خود حق هرگونه تصرف و استفاده ای را دارد یعنی می تواند آن را به دیگری انتقال دهد یا هبه کند و... و همین مالکیت به وراث وی منتقل می شود اما از آنجا که در همین زمان، افراد دیگری هم مالکیت شأنی بر آن مال دارند تصرفات مالک تا آن اندازه مجاز و بلامانع است که لطمه ای به حق دیگران وارد نشود چرا که عین در این صورت متعلَّقِ حق افراد دیگر می باشد نظیر عین موقوفه و مرهونه که متعلقِ حق مرتهن و طبقات بعدی موقوف علیهم است. بنابراین در قرارداد تایم شر هیچ مالکی حق از بین بردن مال خود را ندارد چرا که حق افراد دیگری به مال او تعلق گرفته و تصرفات او نباید باعث آسیب به حق دیگران شود و این امر، منافاتی با طبیعت مالکیت ندارد.
بنابر مبنای دوم، مالکیت شأنی، چیزی جز شأنیت تملک نیست. بنابراین در زمان مالکیت یکی از مالکان، مالکین دیگر حقی در مال ندارند و لذا عین، فقط متعلق یک حق مالکیت فعلی است و حق دیگری به آن تعلق نگرفته است تا باعث محدود شدن اختیارات و تصرفات مالک شود. مقتضای مبنای اخیر اگرچه مجاز بودن مطلق تصرفات مالکانه توسط مالک است اما به نظر می رسد حتی با پذیرش این مبنا هم نمی توان دست مالک را در مورد هرگونه تصرفی ـ حتی تصرف منجر به تلف مال ـ باز گذاشت زیرا این مورد از مصادیق تعارض قاعده تسلیط و لاضرر است و لذا باید بر آن اساس اظهار نظر شود.
فقها معمولاً حدود اختیارات مالک را از قاعده تسلیط استفاده می کنند. این قاعده هر گونه تصرف و انتفاعی را برای مالک جایز دانسته است اما قاعده لاضرر، محدوده اختیارات مالک را محدود می سازد. به همین جهت جواز تصرفات مالک در ملک خود در صورتی که به ضرر دیگران منتهی شود مشروط به شرایط خاصی است. در اینجا ملاک ماده 132 قانون مدنی می تواند برای ما راهگشا باشد چرا که این ماده بیان کننده موارد تعارض قاعده تسلیط و لاضرر می باشد و مقرر می دارد: "کسی نمی تواند تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت با رفع ضرر از خود باشد" روشن است که کلمه "همسایه" در این ماده نمی تواند شمول آن را محدود سازد و با توجه به مبانی فقهی آن می توان قاعده ای کلی را از این ماده استنباط نمود چرا که ملاک این ماده شامل هر موردی است که تصرف مالک موجب ضرر دیگری شود. بنابراین در بحث حاضر، می توان در مورد برخی تصرفات مالکین موقت که موجب ضرر دیگر مالکین می شود چنین اظهارنظر کرد که تصرفاتی مانند اتلاف و از بین بردن مال توسط یکی از مالکین موقت، چون به ضرر دیگر مالکین است و غالباً فاقد دو شرط مذکور در ماده فوق الذکر است جایز نمی باشد.
از این گذشته، به اعتقاد بسیاری از فقها قاعده تسلیط پیش از آنکه قاعده ای شرعی و تعبدی باشد، قاعده ای عقلایی بوده، بنای عقلا مهم ترین مدرک و مستند آن می باشد و نقش شارع مقدس در این قاعده تنها نقش امضایی است[20] عقلا همان گونه که مالک را مسلط بر مالش می دانند، ضرر زدن به دیگری را هم مجاز نمی شمارند و بر همین اساس، تصرفات مالکانه را تا جایی که برای رفع ضرر از مالک یا رفع حاجت باشد مجاز می دانند و به مالک اجازه نمی دهند که بدون دلیل موجه در ملک خود تصرفاتی کند که موجب ضرر دیگران شود.
با توجه به آنچه گذشته به خوبی می توان نتیجه گرفت که در قرارداد تایم شر که چند نفر به صورت مقطعی مالک مال می باشند، هر کدام از مالکین می تواند هرگونه تصرفی را در مال خود صورت دهد، مگر تصرفی که موجب ضرر دیگران شود و به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود نباشد و چنانکه گذشت، محدود شدن اختیارات مالک در این موارد منافاتی با حق مالکیت او ندارد.
فصل دوم ـ بررسی شیوه های مشابه
بحث و بررسی درباره قرارداد انتقال مالکیت زمان بندی شده در فصل گذشته به پایان رسید. اینک به عنوان تکمیل بحث گذشته به بررسی برخی از شیوه ها و قالب های قراردادی مشابه می پردازیم که اگرچه از نظر عنوان و قالب قراردادی، تفاوت جدی با قرارداد تایم شر دارند اما در عمل، نتایج و آثار نسبتاً مشابهی را به دنبال دارند.
این روش ها عبارت است از: الف ـ بیع مشاع به شرط مهایات ب ـ صلح منافع ج ـ شرکت سهامی د ـ افراز زمانی
الف ـ بیع مشاع به شرط مهایات:
تقسیم منافع در مال مشاع که چند نفر در کنار هم، مالک مال هستند یکی از مباحث مورد توجه فقها و حقوقدانان می باشد. به طور کلی مالکین مشاع برای تقسیم منافع مشترک مال مشاع از دو طریق می توانند اقدام نمایند. [21]
1 ـ تقسیم به اجزاء مانند اینکه دو نفر که در خانه ای شریکند برای انتفاع از خانه، خانه را به حسب اجزاء آن تقسیم نمایند یعنی نصف خانه به یکی از آنها و نصف دیگر به دیگری واگذار شود تا در آن سکونت یابند.
2 ـ تقسیم به زمان انتفاع: مثلاً دو نفر که در اتومبیلی شریکند توافق می کنند که به صورت ماهانه از آن استفاده کنند یعنی یک ماه نفر اول و ماه دوم نفر دوم و به همین ترتیب...
دو شیوه فوق در عرف مردم رواج دارد و نمونه های بسیاری از آن را می توان مثال زد. به عنوان نمونه، تقسیم منافع مزارع و باغات عموماً به صورت تقسیم به اجزاء صورت می گیرد و تقسیم منافع قنات ها و نهرها غالباً از طریق تقسیم به زمان انجام می شود. تقسیم منافع به یکی از شیوه های فوق در اصطلاح فقها، "مهایات" نامیده می شود. [22]
بنابراین از مهایات می توان برای تقسیم منافع یک ملک به صورت زمانی استفاده نمود مثلاً فرض کنیم دوازده نفر به صورت مشاع، خانه ای را خریداری نموده اند و از آنجا که همه آنان به طور هم زمان نمی توانند از آن خانه منتفع شوند و تقسیم آن به حسب اجزاء مکانی نیز امکان پذیر نیست، آسان ترین راه تقسیم منافع آن است که منافع آن را به صورت زمان بندی تقسیم کنند مثلاً منافع خانه را به صورت ماهیانه در یک دوره یک ساله بین خود تقسیم کنند به گونه ای که خانه در تمام طول سال، ملک مشاع همه آنان می باشد ولی در هر ماه از سال تنها یکی از آنان حق انتفاع دارد. بنابراین شرکای مشاع می توانند در یک قرارداد مهایات، منافع مال مشاع را تقسیم نمایند. شایان ذکر است که مهایات به عنوان یک قرارداد مستقل، قابل انعقاد بوده و در حدود مفاد خود معتبر و لازم الاجراست و لذا لزومی ندارد که به صورت صلح و یا یکی دیگر از عقود معین درآید. [23]
تقسیم مهایاتی به نظر برخی از فقها، توافقی جایز و قابل فسخ است[24] البته این نظر از سوی برخی حقوقدانان مورد خدشه قرار گرفته و آنان مهایات را قرارداد و توافقی الزام آور دانسته اند[25] اما برای گریز از اختلاف فوق می توان "مهایات" را به صورت شرط ضمن عقد درآورد و الزام آور بودن آن را قطعی و بی اشکال نمود.
یکی از شرکت هایی که در سال های اخیر از این شیوه برای تقسیم منافع املاک خود بهره گرفته است "شرکت مجتمع های توریستی و رفاهی آبادگران ایران" است. این شرکت، ویلاهای متعلق به خود را به صورت بیع مشاع مشروط به مهایات به مشتریان خود به فروش رسانده است.توضیح آنکه شرکت مزبور، هر یک از ویلاهای خود را به صورت مشاع به پنجاه و دو نفر ـ به تعداد هفته های سال ـ به فروش رسانده و در ضمن عقد بیع، شرط نموده است که هر یک از مالکین مشاع در هفته مشخصی از سال حق انتفاع از ویلا را داشته باشند. در مبایعه نامه شرکت مزبور پس از ذکر نام خریدار و فروشنده چنین آمده است:"مورد معامله یک پنجاه و دوم (52/1) مشاع از کل شش دانگ ویلای شماره ... از مجموعه 22 ویلای مجتمع آباد گران واقع در ساحل جزیره کیش به پلاک ثبتی ... که موقعیت دقیق آن روی نقشه تعیین و به رؤیت خریدار و امضا طرفین رسیده است".

 

در همین مبایعه نامه به عنوان یکی از شرایط ضمن عقد آمده است:
"خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته های سال، هفته... سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نمود... خریدار، حق استفاده از بقیه ایام سال را از خود سلب نمود و هیچ گونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت".
ب ـ صلح منافع
یکی از شیوه های مشابه که در آن، منافع عین به صورت زمان بندی شده مورد استفاده قرار می گیرد قرارداد صلح منافع می باشد. بر طبق این قرارداد، شخصی که مالک عین است مالکیت عین را به مشتریان منتقل نمی کند بلکه صرفاً منافع عین مورد نظر را به چند نفر از طریق عقد صلح، منتقل می کند.
به عنوان مثال شخصی که مالک ویلا یا آپارتمان است منافع ملک خود را به دوازده نفر به صورت صلح معوض منتقل می کند به گونه ای که هر یک از آنها در قبال مبلغی، منافع یک ماه در سالِ آن ملک را مالک می شوند. چنان که مشاهده می شود چنین صلحی در واقع، نتیجه عقد اجاره را به دنبال دارد یعنی همان گونه که در اجاره، عین در مالکیت موجر باقی مانده، منافع آن در مدت معین به مستأجر تملیک می شود در عقد صلح مورد نظر نیز، منافع عین به صورت زمان بندی شده به متصالحین انتقال می یابد. بدین ترتیب، متصالحین سهم و بهره ای از عین مال ندارند و تنها در مدت زمان معین، مالک منافع آن می شوند.
این رویه در سال های اخیر مورد عمل بعضی شرکت ها قرار گرفته است که از آن جمله می توان "شرکت نارنجستان زیبای شمال" را نام برد. شرکت مزبور که در سال 1375 تأسیس و ثبت شده، از بدو تأسیس اقدام به احداث هتلی نموده است. به گفته مسؤولان شرکت، این شرکت به جای اینکه منافع هر اتاق یا سوئیت را به صورت روزانه به افراد واگذار نماید و مال الاجاره دریافت کند، منافع اتاق ها و سوئیت ها را به صورت قطعی و برای مدت یک ماه در سال با انعقاد عقد صلح منافع منتقل نموده است. متصالحین در مدتی که مالک منافع هستند می توانند شخصاً از آن منتفع گردند یا به دستور آنان، منافع به دیگران واگذار و مال الاجاره دریافتی به متصالحین پرداخت شود.
این شیوه، اگرچه از نظر فقهی و حقوقی، بی اشکال به نظر می رسد اما اجرای آن، منافع متصالحین را در معرض خطر قرار می دهد. زیرا متصالحین که تنها مالک منافع ملک هستند هیچ گونه حق مالکیتی نسبت به خود ملک ندارند بنابراین حق هیچ گونه تصمیم گیری در مورد عین مال را ندارند. از طرف دیگر مالک عین اگرچه، مالک منافع آن نیست اما با استناد به مالکیت عین می تواند دست به اقداماتی بزند که در نهایت به ضرر صاحبان منافع تمام شود، به عنوان مثال اختیار مالک عین در مورد فروش، هبه، و سایر انتقالات می تواند در مواردی، صاحبان منافع را با مشکل روبه رو کند. از این گذشته اگر مالک به استناد مالکیت خود، تغییراتی در ملک ایجاد کند که منجر به کاهش منافع آن و یا از بین رفتن منافع در بخشی از سال یا در کل سال شود، تکلیف متصالحین زیان دیده چیست؟
برای گریز از اشکالات فوق و سایر مشکلاتی که ممکن است در این قرارداد بروز کند بایستی وظایف و اختیارات هر یک از مالک و متصالحین به روشنی مشخص شود و در قرارداد، مورد توافق قرار گیرد. متأسفانه قرارداد صلح منافع که توسط شرکت نارنجستان شمال تنظیم شده است در مورد موارد پیش گفته سکوت کرده و به همین جهت حقوق متصالحین را در معرض خطر قرار داده است.
ج ـ شرکت سهامی
یکی دیگر از طرقی که می توان برای استفاده منظم و زمان بندی شده از مال مشترک، مورد عمل قرار داد؛ ایجاد شرکت سهامی بین شرکا می باشد. در این شیوه چند نفر می توانند برای خرید واحدهای مسکونی اقدام به انعقاد عقد شرکت و ایجاد یک شرکت نمایند و از مال شرکت، واحد مسکونی مورد نظر را خریداری و به طور مشترک از آن بهره مند شوند.
به عنوان مثال: دوازده نفر به منظور احداث یا خرید واحد مسکونی اقدام به تشکیل شرکت سهامی یا شرکتی با نام دیگر برای انجام امور ساختمانی نموده، هر کدام از آنها سهم مشخصی از سرمایه شرکت را تأمین می کنند. شرکت مزبور چه به صورت شرکت سهامی باشد و یا به صورت یک شرکت ساختمانی، واجد وصف تجارتی بوده[26] دارای شخصیت حقوقی می باشد. شرکاء پس از تشکیل شرکت با سرمایه فراهم آمده، ساختمان یا ویلایی را خریداری می نمایند. پرواضح است که با توجه به تحقق یک شخصیت حقوقی در فرض فوق، اموال گرد آمده متعلق به شرکت بوده و شرکاء تنها عضو شرکت و صاحب سهام هستند و به همین جهت ملک خریداری شده نیز متعلق به شرکت می باشد. شرکاء برای استفاده و بهره برداری از ملک خریداری شده این ترتیب را اتخاذ می کنند که هر کدام از آنها در مدت معینی از سال از آن استفاده نمایند.
این ترتیب اگرچه در حقیقت، همان صورت نظام یافته مهایات است اما از آنجا که در اینجا سخن از اشاعه مالکیت مطرح نیست ـ به خلاف بحث مهایات، تفاوت این روش با بیع، مشاع مشروط به مهایات روشن می گردد. مزیت این راهکار آن است که صاحبان سهام می توانند سهام خود را به دیگران منتقل کنند یا با سهام شرکت های مشابه مبادله نمایند بدون آنکه نقل و انتقال یا مبادله به عین ملک یا منافع آن مرتبط گردد و به همین جهت این انتقالات یا مبادله ها می تواند در عرصه بین المللی نیز به آسانی و سهولت انجام شود.
د ـ افراز زمانی
ساده ترین و طبیعی ترین راه تقسیم مال مشترک آن است که مال مشترک به طور عادلانه بین شرکاء تقسیم و توزیع گردد این تقسیم را افراز می گویند[27] در همین رابطه ماده 598 قانون مدنی مقرر می دارد: "ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مثلثی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می شود..." طبیعی است که افراز تنها در اموال قابل تقسیم متصور بوده و اموالی را که قابل توزیع عادلانه نیست نمی توان از راه افراز تقسیم نمود. ماده 317 قانون امور حسبی مقرر می دارد: "در صورتی که مال اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود".
ارتکاز عرفی از معنای افراز آن است که عین مال مشترک بین شرکاء توزیع گردد و به هر یک از آنان به نسبت سهم مشاعشان حصه ای از عین داده شود. در مورد املاک، افراز به صورت توزیع مکانی می باشد و چنان که گفتیم افراز به این معنا تنها در اموالی امکان دارد که اولاً قابل تقسیم بوده و ثانیاً دارای اجزای مساوی و برابر باشد و گرنه از راه تعدیل یا فروش اموال مشترک باید اشاعه را منحل نمود.
سؤالی که در اینجا مطرح می شود آن است که آیا در اموال مشاع غیرقابل تقسیم، راه حل دیگری جز فروش و تقسیم ثمن وجود ندارد؟ پاسخ به این سؤال به برداشت ما از مفهوم افراز بستگی دارد. اگر افراز را به معنای پیش گفته دانستیم پاسخ این سؤال منفی خواهد بود اما اگر مفهوم گسترده تری برای افراز قائل شویم، هنوز در اموال غیرقابل تقسیم نیز راهی برای افراز وجود خواهد داشت.
توضیح آنکه افراز به معنای توزیع عادلانه مال مشاع می باشد. این توزیع عادلانه همواره از طریق اختصاص دادن بخش های مختلف مال به افراد صورت می گیرد به گونه ای که مالکیت مشاع شرکا به چند مالکیت جداگانه و در عرض هم بر بخش های مال، تبدیل می شود اما صورت دیگری نیز برای افراز می توان تصور کرد و آن عبارت است از "افراز زمانی" به این صورت که مالکیت مشاع شرکاء، به چند مالکیت در طول زمان تبدیل شود. برای روشن شدن موضوع به ذکر مثالی مبادرت می شود:
فرض کنیم چهار نفر به صورت مشاع مالک قطعه زمینی به مساحت هزار مترمربع هستند این افراد برای تقسیم زمین اقدام به افراز آن می نمایند یعنی هر کدام از آنان در دویست و پنجاه متر از زمین تصرف می کند و مالکیت بی معارض می یابد اما فرض کنیم که این چهارنفر مالک خانه ای هستند. برای تقسیم خانه در صورت امکان باید خانه را به چهار قسمت مساوی تقسیم کنند و در صورت عدم امکان از راه تعدیل، مشکل را حل نمایند اما اگر این هم امکان نداشته باشد تکلیف چیست؟ راه دیگری که برای تقسیم خانه می توان پیشنهاد داد، افراز زمانی است؛ به این صورت که مالکیت مشاع آنان در یک دوره مشخص زمانی با توجه به قطعه های مساوی، افراز و تقطیع شود. به عنوان مثال در فرض فوق، خانه مزبور، در هر فصل سال، ملک یک نفر از آنان دانسته شود بدون آنکه در عین ملک، افراز یا توزیعی صورت گیرد.
در افراز زمانی، مالکیت شرکاء بر کل عین باقی می ماند و تجزیه نمی شود اما از نظر مدت، محدودیت می یابد. بدیهی است که امکان و مشروعیت افراز زمانی متوقف است بر امکان و مشروعیت مالکیت موقت و از آنجا که ما در مباحث گذشته امکان و مشروعیت آن را اثبات نمودیم مشکلی از این طریق وجود ندارد.
تنها مشکلی که در راه تصور افراز زمانی خودنمایی می کند آن است که چنان که گفتیم ارتکاز عرفی متشرعه و می توان گفت تمام فقها از افراز، همان افراز و توزیع عین بوده است و افراز زمانی به کلی از ذهن و تصور آنان دور بوده و لذا ممکن است گفته شود چنین برداشتی از معنای افراز خلاف فهم و ارتکاز عرف و در نتیجه خلاف شرع است.
اما در این رابطه باید یادآور شد که چنین برداشت و ارتکازی از معنای افراز به دلیل رواج آن در میان مردم بوده است و از آنجا که بسیاری از فقها، مالکیت موقت را امری نامشروع و نادرست می دانسته و تحدید و تقیید مالکیت به زمان را نپذیرفته اند لذا تصور افراز زمانی برای آنان نیز امری نامشروع و نادرست می نموده است. براین مطلب این نکته را می افزائیم که افراز، اصطلاحی نیست که در شریعت اسلام، مفهوم خاص و ویژه ای داشته باشد بلکه افراز به معنای توزیع عادلانه مال مشترک است و از آنجا که همواره، توزیع عادلانه مال از طریق توزیع عین و تجزیه سهام مال صورت می گرفته است، اصطلاح افراز به این معنا تلقی شده و در ارتکاز عرف و حتی فقها جای گرفته است. هدف از افراز آن است که به نحوی عادلانه و مشروع به اشاعه پایان داده شود و مال مشاع به نحوی رضایت بخش تقسیم شود و راه توزیع عادلانه را باید در عرف مردم جستجو کرد چرا که شیوه خاصی در شریعت پیش بینی نشده است. بنابراین اگر شیوه جدیدی توسط عرف و عقلا، ابداع شود که تقسیم مال مشترک را به نحوی عادلانه و رضایت بخش انجام دهد و برخلاف اصول مسلم فقهی و حقوقی نیز نباشد، منع و اشکالی در پذیرش آن نیست. و آخرین نکته ای که برای تأیید افراز زمانی قابل ذکر است آن است که فروش مال مشترکی که غیرقابل تقسیم عادلانه است آخرین راهی است که برای تقسیم مال مشترک وجود دارد و مسلماً اگر بتوان راهی یافت که بدان وسیله، مالکین مشاع، به عین مال مشترک دست یابند، بهتر از آن است که آنان به ثمن مال مشترکشان دست یابند. و افراز زمانی، در چنین اموالی تنها راهی است که می تواند در عین حال که به انحلال اشاعه می انجامد، مالکین را بر عین مال مسلط سازد.
تردیدی نیست که افراز زمانی نیاز به بحث گسترده تر و بیشتر دارد. و از آنجا که تا حدی که کاوش شده، این مسأله در کتب فقهی و حقوقی مطرح نشده است جای بحث و تحقیق دارد. نگارنده در اینجا تنها در مقام طرح موضوع فوق می باشد تا راه برای تحقیقات آینده باز شود. اثبات این مسأله می تواند افق جدیدی را در مبحث تقسیم اموال مشاع فراروی ما قرار دهد.
از جمله نتایج این نظریه آن است که می توان با "افراز زمانی" به نتیجه قرارداد تایم شر دست یازید یعنی چند نفر می توانند به طور مشاع، ویلا یا ملک دیگری را خریداری کنند و سپس با "افراز زمانی" هر کدام از آنها، مالک آن در مدت مشخصی از سال شوند و بدین ترتیب همان آثار و نتایج تایم شر را به دست آورند.
آخرین نکته اینکه : ذکر شیوه های مشابه در این فصل به معنای تأیید یا ردّ آنها برای اجرا نیست بلکه هدف ما تنها این بوده که در کنار قرارداد "تایم شر" یادی از شیوه های مشابه شود تا همه این قالب های قراردادی، در کنار هم مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد و در نهایت شیوه واحدی از میان این شیوه ها انتخاب و در کشور به اجرا درآید. مسلماً اجرای شیوه واحد با مقررات، احکام و آیین نامه های منظم و مشخص می تواند هرگونه ابهام را از مسأله مرتفع ساخته، مردم، مسؤولین و به ویژه دستگاه های دولتی و دادگاه های قضایی را با مشکل مواجه نسازد.
فهرست اهم منابع و مـآخذ:
  1. انصاری، شیخ مرتضی، مکاسب، چ دوم، قم، مؤسسه نشر اسلامی، 1416.
  2. آل بحرالعلوم، سیدمحمد، بلغڑ الفقیه، ج1، چ چهارم، تهران، مکتبڑ الصادق، 1362.
  3. اصفهانی، شیخ محمد حسین، بحوث فی الفقه. چ دوم، قم، مؤسسه نشر اسلامی، 1409.
  4. ___________________ ، حاشیه مکاسب، ج1، بی تا.
  5. بحرانی، شیخ یوسف، الحدایق الناظره، قم، مؤسسه نشر اسلامی، 1363.
  6. بجنوردی، میرزاحسن، القواعد الفقهیه، چ دوم، قم، اسماعیلیان، 1410.
  7. توحیدی، محمدعلی، مصباح الفقاهه (تقریرات درس آیت ا... خویی)، قم، مؤسسه انصاریان، بی تا.
  8. حر عاملی، محمدبن حسن، وسایل الشیعه، چ ششم، تهران، کتابفروشی اسلامیه، 1367.
  9. حسینی عاملی، سیدمحمد جواد، مفتاح الکرامه، بیروت، دارالاحیاء، التراث، بی تا.
  10. حلی، حسن بن یوسف (علامه حلی). مختلف الشیعه، ج6، چ اول، قم، انتشارات دفتر تبلیغات، 1373.
  11. حلی، جعفربن حسن (محقق حلی)، شرایع الاسلام، ج2، چ اول، مؤسسه معارف اسلامی، 1415.
  12. خمینی، حضرت امام، کتاب البیع، ج1، چ سوم، قم، اسماعیلیان، 1364.
  13. ___________________ ، تحریرالوسیله،ج1، چ ششم، قم، مؤسسه نشر اسلامی، 1417.
  14. خوانساری، سیداحمد، جامع المدارک، ج4، چ دوم، قم، اسماعیلیان، 1464.
  15. روحانی، سیدمحمدصادق، المسایل المستحدثه، چ چهارم، دارالکتاب، 1414.
  16. صفایی، سیدحسین، مقالاتی درباره حقوق مدنی و حقوق تطبیقی، چ اول، تهران، میزان، 1375.
  17. طباطبایی، علامه سیدمحمد حسین. نهایڑ الحکمڑ، قم، مؤسسه نشر اسلامی، 1362.
  18. طوسی، شیخ ابی جعفر محمدبن حسن، المبسوط، ج2، مکتبڑ المرتضویه، بی تا.
  19. عاملی، شمس الدین محمد بن علی (شهید اول)، الدروس الشرعیه، قم، مؤسسه نشر اسلامی، بی تا.
  20. عاملی، زین الدین (شهید ثانی)، مسالک الافهام، چ اول، حافظ، 1414.
  21. قمی، میرزا ابوالقاسم بن حسن، جامع الشتات، ج2، چ اول، تهران، کیهان، 1371.
  22. قدیری، محمد حسن، البیع (تقریرات درس امام خمینی ره)، چ اول، تهران، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام، 1376.
  23. کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، عقود معین، ج1، چ ششم، تهران، شرکت انتشار، 1374.
  24. ___________________ ، عقود معین، ج2، (مشارکت ها، صلح)، چ دوم، تهران، گنج دانش، 1368.
  25. ___________________ ، اموال و مالکیت، چ اول، تهران، یلدا، 1374.
  26. ___________________ ، قواعد عمومی قراردادها، ج1، چ سوم، تهران، شرکت سهامی انتشار، 1416.
  27. مکارم شیرازی، ناصر، القواعد الفقهیه، ج2، چ چهارم، قم، مدرسڑ الامام علی بن ابی طالب، 1416.
  28. موسوی اردبیلی، سیدعبدالکریم، فقه الشرکڑ، چ اول، قم، مکتبڑ امیرالمؤمنین، 1414.
  29. مقدس اردبیلی، احمد، مجمع الفایده و البرهان، قم، مؤسسه نشر اسلامی، بی تا.
  30. محقق داماد، سیدمصطفی، قواعد فقه، بخش مدنی، ج2، چ اول، تهران، سمت، 1373.
  31. نجفی، محمدحسن، جواهرالکلام، تهران، دارالکتب الاسلامیه، بی تا.
  32. ___________________ ، عوایدالایام، چ اول، قم، دفتر تبلیغات اسلامی، 1375.
  33. نراقی، ملااحمد، مستند الشیعه، ج2، چ سنگی، قم، مکتبڑ آیت الله مرعشی نجفی، 1405.
  34. یزدی، سیدمحمدکاظم، ملحقات عروڑ الوثقی، قم، مکتبڑ داوری، بی تا.
  35. ___________________ ، حاشیه مکاسب، چ سنگی، بی تا.
ملحقات (دیدگاه های فقهی درباره بیع زمانی)
در بخش عقود، فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟ (مثلاً ملکی به چهار نفر فروخته شده، این ملک در هر فصل سال در اختیار مالک همان فصل است که خودش استفاده کند یا اجاره دهد و یا ...)
  • آیت الله العظمی محمدتقی بهجت
    خرید و فروش برای چند نفر به صورت زمانی که در هر زمان یکی از آنها مالک باشد صحیح نیست.
  • آیت الله العظمی سیدعلی سیستانی
    فروش به زمان محدود نمی شود، ولی می توان آن را در هر فصل به یک نفر اجاره داد. اجاره موجب ملکیت همه منافع است.
  • آیت الله العظمی لطف اله صافی گلپایگانی
    فروش ملک به صورت مذکور شرعی نیست، ولی اجاره اشکال ندارد. والله العالم.
  • آیت الله العظمی یوسف صانعی
    اگر ملک را به چهار نفر فروخته و آنها خودشان تقسیم بندی می کنند مانعی ندارد و اما اگر خود فروشنده به صورت فصلی فروخته باشد فعلاً نمی توان حکم به صحت آن نمود.
  • آیت الله العظمی سیدعبدالکریم موسوی اردبیلی
    اگر چهار نفر با هم قرار بگذارند خانه ای را بخرند و در هر فصل سال در اختیار یکی از آنان باشد و عقد را مبنی بر این قرارداد کنند، اشکالی ندارد و خانه مال چهار نفر می باشد و بر طبق شرط و قرارداد در هر فصلی از فصول سال یکی از آنها بالمباشرڑ یا بالاجارڑ استفاده کنند و اسم این معامله بیع زمانی نیست.
  • آیت الله العظمی ناصر مکارم شیرازی
    جایز نیست، ولی اگر به صورت اجاره باشد صحت آن بعید نیست.
  • آیت الله محمد علی اسماعیل پور
    فروش به این نحو صحیح نیست، ولی می شود ملک را مشترکاً بخرند و بعد از خرید در ضمن عقد خارج لازمی، شرکاء شرطی قرار دهند که در هر فصل یکی از سهام دیگران تا مدتی معین استفاده کند یا هر یک سهم مشاع خود را تا مدت معینی به دیگران اجاره دهد.
  • آیت الله سید عباس ابوترابی
    سؤال خالی از ابهام نیست. فروشنده ملک به چهار نفر بر وجه مشاع نمی تواند برای همیشه در کیفیت تصرف از آنها سلب اختیار کند. ولکن مالکین بر وجه مشاع می توانند در کیفیت تصرف با یکدیگر توافق کنند.
  • آیت الله ابوطالب تجلیل تبریزی
    در عقد بیع، تنجیز شرط است، یعنی باید قصد کند که ملکیت از حین عقد تحقق یابد و تعلیق به زمان آینده صحیح نیست. وقتی ملک مشتری شد در غیر صورت فسخ همیشه در اختیار او بوده و به غیر اختیار او از ملک او خارج نمی شود.
  • آیت الله عبدالله خائفی
    لو کان المقصود من بیع الملک من اشخاص متعددین بنحو الاشتراک بحیث یکون الاشخاص مالکین له بنحو الاشاعڑ فلا مانع منه و الا لو کان المقصود بیعه الی زمان کمدڑ سنڑ مثلا فصحڑ تلک المعاملات محل اشکال بل منع عرفاً و شرعاً. فان مقتضی الارتکازات العرفیڑ الدقیقڑ العمل بلوازم العقد مستمراً. اما ادلڑ صحڑ العقد و لزومه امثال قوله تعالی: "اوفوا بالعقود"[28] تقتضی ایجاب الوفاء و الالزام علی مقتضاه و هو تسلیم المبیع مع البقاء علیه فلو باع موقتاً لم یکن موفیاً بعقده. و الحاصل ان هذا عقد موقت و یفید معاملڑ موقتڑ فهو عین استرجاع العین و هذا ینافی بما هو المرتکز لدی العقلاء من التسلیم و التسلم و عدم الاسترجاع بعنوانه فیحکم العرف الدقیق و اقتضاء اطلاق قوله تعالی:
    "اوفوا بالعقود"[29] الاستمرار، فخرج زمام العقد عن ید المتعاملین بحیث یحرم علیهما التصرفات الناقضڑ للعقد بمقتضی اطلاق دلیل وجوب الوفاء و التفصیل موکول الی مجال آخر. والله العالم العاصم.
  • آیت الله علی سبط الشیخ انصاری
    به صورت استیجاری مانعی ندارد.
  • آیت الله حمید شربیانی
    در عقود تملیکی عین ـ مثل بیع ـ تملیک و فروش محدود و فصلی مشروع نیست.
  • آیت الله سیدعلی شفیعی
    ظاهراً خالی از اشکال بلکه منع نیست. زیرا اولاً عقد بیع در حکم علت و سبب تام جهت انتقال مبیع به مشتری است، لهذا با ایجاد عقد، ملک به تملک مشتری درمی آید و این خود یکی از دلایل شرطیت تنجیز در عقود و ایقاعات می تواند باشد. لهذا یا باید عقد، عقدی باشد که تمام ملک آناً وفوراً به تملک مشتری درآید هرچند تصرفات مالکانه مشروط به شرط یا مدت باشد یا به تملک تمام مشتری ها به نحو افراز و یا مشاع درآید. اما ملکیت زمانی یا طولی به این نحو که یک چهارم به شخص اول در فصل بهار تملیک شود و در این فصل استفاده کند (در کل ملک) و یک چهارم دیگر از اکنون به تملک شخص دیگر در فصل تابستان درآید و هکذا ... مستلزم محذورات یاد شده است (تفکیک زمانی یک مالک از ملکیت یک بخش از ملک) و این مطابق قواعد نیست. پس تصرف هر فرد هم در کل ملک موجه نیست.
  • آیت الله محمد صادقی تهرانی
    این گونه معامله در فقه بیع مشروط نامیده می شود و هرگز اشکالی ندارد، مانند اجاره که می توان برای زمان های مختلف ملکی را اجاره داد. بلکه در عقد منقطع نیز چنین است که مثلاً یک ماهه برای کسی و پس از عده اگر عده ای لازم باشد برای دیگری که عقدها یک جا منعقد شده است، ولی خود ازدواج ها یکی پس از دیگری است. البته این گونه فروش، اجاره و نکاح مربوط به شرایط شرعی است. طبق این اصل، طرفین عقد نباید هرگز تخلفی از مفاد عقد داشته باشند. مگر در صورت های خیار که در تمامی معاملات با شرایطش جاری است و مبنای کلی این مسائل "اوفوا بالعقود"[30] است که پیمان های عقلایی خالی از موانع شرعی همگی از نظر شرع درست است.
  • آیت الله محمد علی علوی گرگانی
    این نحو خرید و فروش معلوم نیست مصداق بیع باشد، زیرا ظهور تملیک، در ملکیت استمراری است و اگر شک کردیم در مصداق بیع، تمسک به عام در شبهه مصداقیه جایز نیست و لذا به نظر می رسد که بیع با فرض مذکور جایز نباشد.
  • آیت الله محمد علامه هشترودی
    در فرض مرقوم، استفاده از ملک و اجاره اش موقوف به رضایت همه ملاک است.
  • آیت الله عباسعلی عمید زنجانی
    فروش ملک به صورت زمانی مانند فروش منفعت به معنای اجاره است و در صورت انتقال عین، تنها در صورتی معقول است که بیع مشاع به چند نفری باشد که منافع در ازمنه مختلف متعلق به آنها می باشد. والله العالم.
  • آیت الله محمد فیض سرابی
    با عنایت به این که بیع نقل عین در مقابل عوض است، منافع مورد معامله واقع نمی شود بلکه تابع عین است. لذا بیع عین به چهار نفر که در هر فصلی مال کسی باشد صحیح نیست. بلی می تواند عین را مشاعاً به چهار نفر بفروشد و خریداران در مقام استفاده از عین، منافع آن را روزانه یا ماهانه یا با فصول، فی مابین خودشان تقسیم کرده و مورد استفاده قرار دهند.
  • آیت الله محمد فاطمی ابهری
    مانعی ندارد اگر مالک اولی زمین را به چهار نفر بفروشد. ولکن شرط اینکه در هر فصل یکی از آنها استفاده کند، این شرط خلاف کتاب و سنت نیست و فرقی نیست بین اینکه خودش استفاده کند یا به دیگری اجاره بدهد ـ به جهت انطباق ضابط اجاره بر آن ـ
  • آیت الله محمدعلی گرامی
    جایز نیست، ولی می تواند هنگام فروش مثلاً به دو نفر که مشترکاً مشتری می شوند شرط کند که استفاده هر یک در فصل خاصی باشد.
  • آیت الله حسین مؤید
    وجهی برای تصحیح این معامله به نظر نمی رسد.
  • آیت الله محمدهادی معرفت
    چنین معامله ای بیشتر به اجاره شباهت دارد و در بیع بی سابقه است، لذا اگر به عنوان اجاره زمانی باشد بی اشکال است.
  • آیت الله سید ابوالفضل موسوی تبریزی
    در بیع متعارف که شارع مقدس هم امضا کرده و اصطلاح خاصی ندارد، تملیک مال با تمام شئون و اطوار و ازمان است. فرض سؤال، نمی تواند بیع باشد.
  • آیت الله محمدتقی مجلسی اصفهانی
    این نحو عقد از منصرف ادله خارج بوده و غیر معهود است و مشروعیت آن ثابت نیست. مقتضای اصل، عدم تحقق آن است و مسأله مشابه آن در وقف، آن را تأیید می کند.
  • آیت الله حسین مظاهری
    جایز نیست، زیرا بیع باید قطعی بوده و در آن زمان دخالت نداشته باشد، ولی می توان به چهار نفر به طور مشترک فروخت و آنها بعد از فروش به طور زمان بندی تقسیم کنند.
  • آیت الله محمد یزدی
    قال تعالی: "لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجارڑ عن تراض"[31]. همان طور که استاد اعظم جامع المعقول و المنقول فقیه عصر مؤسس جمهوری اسلامی ایران امام راحل آیت الله العظمی الخمینی رضوان الله تعالی علیه فرموده اند: ظاهر آیه شریفه تقابل حق و باطل است و تجارڑ به عنوان مصداق حق ذکر شده و ملاک حق و باطل در معاملات عرف و عقلاء است مگر آن که شارع به طور خاص آن را باطل یا حرام اعلام کرده باشد مثل ربا که فرمود: "احل الله البیع و حرّم الربا"[32]_ و معمولاً معاملات از نظر شرع امضایی است نه تأسیسی و تعبدی و حق در برابر باطل در معاملات اختصاص به معاملات متداول و جاری ندارد که اگر معامله جدیدی حسب شرایط زمان به وجود بیاید که حتی هیچ یک از عناوین فعلی معاملات بر آن صدق نکند و عقلاً آن را حق می دانند و شارع به طور خاص یا عام آن را رد نکرده باشد صحیح و معتبر و ممضی خواهد بود مثل بیمه در اشکال گوناگون آن. با توجه به این مقدمه بیع زمانی که در فرض سؤال آمده یک معامله صحیح عقلایی است که خریدار نسبت به ملک در آن فصل مالک است و هر نوع انتفاع مالکانه می تواند ببرد از استفاده شخصی یا فروش یا اجاره به غیر و... چه آن که صدق بیع و مبادله مال به مال بر آن باشد یا نه که شبهه عدم صدق ظهور عرفی در تملک ملک به طور دائم در طول زمان است که از نظر ما همین مفهوم عرفی در مورد فرض سؤال وجود دارد. زیرا در تمام سال ها در همان زمان معین مالک است و خروج از ملک او یا عدم دخول ] ورود [ در ملک او در قطعه بعدی زمان، مانع از مالکیت او در طول سال ها، در همان قطعه زمانی نیست. حال اگر فرض کنیم این شبهه مانع از صدق عرفی تملک متعارف در بیع و شراء است مانع از صدق یک قرارداد و داد و ستد عقلایی جدید نیست که شارع آن را رد نکرده و عقلاء آن را حق و صحیح می دانند و عموم آیه شریفه شامل آن خواهد بود.
    اداره حقوقی قوه قضاییه[33]
بازگشت به استعلام شماره 75/5 ـ 21/7/75 نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر اعلام می شود:
عقد بیع با فرض مندرج در استعلام قابل تحقق نیست. به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلاً یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد زیرا وقتی که ششدانگ ملکی را می فروشد، آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد یعنی برای همیشه است ولی در بعضی از کشورهای اروپایی این قبیل معاملات تجویز شده است و اگر مصلحت باشد که در ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانونی خاص دارد.

 


 

[1] . مغارسه از ماده "غرس" به معنای درخت کاری گرفته شده است. در تعریف عقد مغارسه گفته اند:
"المغارسه معاملڑ خاصه علی الارض لیغرسها العامل علی ان یکون الغرس بینهما..." شهید ثانی، مسالک الافهام، ج5، ص 71 و نیز ر.ک مشکینی، آیت ا... علی، مصطلحات الفقه، ص 506، امام خمینی، تحریرالوسیله، ج2، ص 593.
[2] . العاملی، زین الدین (شهیدثانی)، همان، برخی از فقها نیز به اصالڑ الفساد در معاملات تمسک کرده اند مثلاً ر.ک جواهرالکلام، ج 27، ص 93.
[3] . حسینی عاملی، سیدمحمد جواد، مفتاح الکرامه، ج7، ص 386.
[4] . کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، ج1، صص 144 ـ 146.
[5] . همان.
[6] . "والعقد (بفتح فسکون) الضمان و العهد و جمعه العقود..." زبیدی، محمد مرتضی، تاج العروس، ج2، ص 426.
[7] . "قوله: یا ایهاالذین آمنوا اوفوا بالعقود هی جمع عقد بمعنی المعقود و هو اوکد العهود و الفرق بین العهد و العقد ان العقد فیه معنی الاستیثاق و الشد و لایکون الا من متعاقدین و العهد قد ینفرد به الواحد فکل عقد عهد و لایکون کل عهد عقداً" طریحی، مجمع البحرین، ج3، ص 103. "العقد: العهد و الجمع عقود و هی اوکد العهود...، ابن منظور، محمدبن مکرم، لسان العرب، ج3، ص 297.
[8] . توحیدی، محمدعلی، مصباح الفقاهه، (تقریرات درس آیت الله خویی)، ج2، ص 142.
[9] . امام خمینی (ره)، کتاب البیع، ج1، ص 70.
[10] . "الآیڑ المبارکه تدل علی وجوب الوفاء بکل عقد الا ما اخرجه الدلیل" موسوی اردبیلی، آیت الله سید عبدالکریم، فقه الشرکڑ، ص 54.
[11] . "دلیل البطلان عدم الدلیل علی الجواز مع الغرر و الجهالڑ بل الاجماع ایضا عندنا و لولا ذلک لامکن القول بالصحڑ لبعض العمومات" مقدس اردبیلی، احمد،مجمع الفایدڑ البرهان، ج10، ص 144.
[12] . معرفت، آیت الله محمدهادی، مقاله "ضمانت، گسترش یا انتقال محل پرداخت" ماهنامه دادرسی، ش1، مهر و آبان 77، ص 13.
[13] . برای مطالعه در این زمینه ر.ک امام خمینی (ره) ، کتاب البیع، ج1، ص 65، نراقی، ملااحمد، عوایدالایام، ص 5، قمی، میرزا ابوالقاسم، جامع الشتات، ج2، ص 41.
[14] . تحریرالوسیله، ج2، ص 584.
[15] . موسوی اردبیلی، آیت الله سیدعبدالکریم، همان کتاب، ص 232.
[16] . روحانی، آیت الله سیدمحمدصادق، المسایل المستحدثه، ص 72.
[17] . تبریزی، آیت الله شیخ جواد، اساس القضاء و الشهادڑ، ص 275.
[18] . "مما ذکر یظهر ان الثمن علی تقدیر البیع لا یختص به البطن الموجود... لا قضاء البدلیڑ ذلک فان المبیع اذا کان ملکا للموجودین بافعل و للمعدومین باقوه کان الثمن کذالک فان الملکیڑ اعتبار عرفی او شرعی ملاحظها المعتبر عند تحقق اسبابها فکما ان الموجود مالک له فعلا مادام موجوداً تملیک الواقف فکذالک المعدوم مالک له شأناً بموقفی تملیک الوافق" انصاری شیخ مرتضی، مکاسب، ص 168
[19] . "قد عرفت سابقاً انه لاحق مجهول من الشرع للمعدومین و لیست الملکیڑ الشأنیه سخناً من اعتبار الملکیڑ بحیث تکون الملکیڑ التی حقیقتها عین اعتبار الشرع و العرف سنخین بالفعل و بالقوه بل الملکیڑ الشأنیه مجرد القابلیڑ" اصفهانی، شیخ محمدحسین، حاشیه مکاسب، ج1، ص 265.
[20] . مکارم شیرازی، آیت الله ناصر، القواعد الفقهیڑ، ج2، ص 29.
[21] . کاتوزیان، ناصر، مشارکت ها، صلح، ص 74.
[22] . "المهایاڑ و هی قسمڑ المنفعڑ بالاجزاء او بالزمان" عاملی، زین الدین "شهید الثانی" الروضڑ البهیڑ، ج1، ص 250.
[23] .کاتوزیان، ناصر، همان کتاب، ص 75.
[24] . ر.ک: جامع المقاصد، ج7، ص 67، الروضڑ البهیڑ، ج1، ص 250، قواعدالاحکام، ج2، ص 218.
[25] .کاتوزیان، ناصر، مشارکت ها، صلح، ص 76.
[26] . ماده 5، قانون تملک آپارتمان ها، شرکت های ساختمانی را تجاری دانسته و ماده 2 قانون اصلاح قسمتی از ق.ت، شرکت های سهامی را به طور مطلق، بازرگانی شمرده است، ر.ک: کاتوزیان، ناصر، مشارکت ها، صلح، ص 25.
[27] . همان، ص 68.
[28] . المائده، 1.
[29] . همان.
[30] . همان.
[31] . النساء، 29.
[32] . البقرڑ، 275.
[33] . نظریه شماره 5042/7 تاریخ 1/8/75.

بازدید کننده گرامی ، شما به عضویت سایت در نیامده اید.
پیشنهاد می کنیم در سایت ثبت نام کنید و یا وارد سایت شوید.
موضوعات مشابه
  • بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده (بخش اول)
  • مسئولیت مدنی دولت بر مبنای قواعد فقهی
  • اصل صحت چیست؟
  • جایگاه اصل صحت در گره گشایی از اختلافات حقوقی
  • انواع ضمانت‌نامه‌های بانکی
  • با قوانین و مقررات آپارتمان نشینی بیشترآشنا شوید
  • نقدی بر عملکرد سازمان ثبت در تعامل با دلالان املاك
  • اهمیت ثبت اسناد در جامعه
  • ماهیت شرکت تجارتی
  • ماهیت شرکت تجارتی
  •  

    ارسال نظر

    نام:*
    ایمیل:*
    متن نظر:
    سوال:
    پایتخت ایران
    پاسخ:*
    کد را وارد کنید: *